Elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal

Convertirse en propietario de una vivienda conlleva algunos derechos y obligaciones que es importante conocer. Queremos proporcionarte los medios para que sepas en qué consisten tus responsabilidades respecto a tu vivienda actual, así como las que podrías contraer a la hora de adquirir un nuevo inmueble, a continuación te explicamos qué es la propiedad horizontal, sus características y los aspectos más importantes de su marco normativo.

Es importante entender que una comunidad de propietarios, consiste en compartir la propiedad del inmueble, reglados por normas y estatutos acordados por el total de propietarios del edificio.

Los elementos de titularidad privada, los espacios que están claramente delimitados, y son susceptibles de aprovechamiento independiente, son los elementos privativos. Para regular la coexistencia entre estos elementos, las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y el Código Civil.

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La ley establece un tipo de propiedad a la que se denomina “horizontal”, caracterizada por un conjunto de viviendas o locales comerciales que han sido adquiridos por diferentes propietarios pero que forman parte de un mismo edificio o terreno. En esta categoría se garantizan un conjunto de derechos y deberes a los propietarios de cada inmueble sobre sus posesiones, pero también se establece un conjunto de facultades y obligaciones con relación al espacio común.

En España existe un instrumento jurídico que regula el régimen de posesión de ese tipo de bienes denominado Ley de Propiedad Horizontal. En él se recopilan las funciones y atribuciones de los administradores de fincas, juntas y comunidad de propietarios, así como aspectos relacionados con el objeto y la periodicidad de las juntas ordinarias y extraordinarias, entre otros aspectos de interés para copropietarios.

Esta ley surge en los años 60 como respuesta a la necesidad de establecer un marco legislativo para organizar la convivencia en los cada vez más frecuentes bloques de viviendas. Desde entonces ha sufrido diferentes modificaciones para adaptarse a la realidad habitacional. Veamos a continuación en qué consiste la Ley de Propiedad Horizontal y qué implicaciones tiene para los propietarios.

Para entender cómo se aplica la Ley de Propiedad Horizontal es necesario, en primer lugar, detenerse en la definición de los conceptos que trata.

¿Cuáles son los elementos comunes?

Son los elementos del edificio que sirven a todos los propietarios, y pertenecen a todos según la cuota de participación.

Son elementos comunes del edificio:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. En las fachadas retranqueadas y con terraza, el uso y disfrute de esa terraza es privativo, pero el suelo es un elemento común, porque está cubierta del piso de abajo.
• Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
• Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
• Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
• Las de detección y prevención de incendios.
• Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
• Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

¿Cuáles son de uso privativo?

Los elementos privativos son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones, que estén comprometidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (pisos, locales, trasteros. etc.)

Para considerar que son elementos privativos han de reunir los siguientes requisitos:

• Que los espacios (pisos, locales, trasteros, etc) sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Los espacios deben estar delimitados.
• Que los elementos arquitectónicos y las instalaciones sirvan exclusivamente al propietario.

Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal deben estar recogidos expresamente en la escritura de división horizontal, lo que no venga especificado, se presume que es un elemento común. Estos elementos tendrán asignada una cuota de participación en la comunidad. Si los anejos (plaza de aparcamiento, trasteros, etc), tienen una cuota de participación distinta al piso o local, no estarán ligados al elemento principal, y tendrán independencia jurídica a efectos de venta separada, inscripción registral, etc.

¿Cómo diferenciar un elemento común de uno privativo?

A veces no es fácil distinguir si un elemento es común o privativo, como ocurre con las tuberías o desagües, según el Código Civil, son elementos comunes, pero existen numerosas sentencias que señalan la privacidad de estos elementos cuando estén dentro del espacio privativo, y además den servicio exclusivo a ese elemento privativo.

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